Деятельность компании

 

Объекты



Новости

  • 14.04.2017
  • Директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин принял участие в конференции «Торговый центр будущего»
  • 12 апреля 2017 г. в Екатеринбурге прошла конференция «Торговый центр будущего». Мероприятие состоялось на конференц-площадке отеля «Московская горка». Организатор – КГ Ekbpromo. Конференция прошла в рамках Уральского профслета участников рынка коммерческой недвижимости, который объединил более 500 инвесторов, застройщиков, девелоперов, собственников и управляющих складскими объектами, торговыми и офисными комплексами.

    Большой интерес у участников конференции «Торговый центр будущего» вызвало выступление директора консалтинговой компаниий «Урал-Гермес» Засухина Александра Ивановича, в котором он подробно рассмотрел вопрос создания оптимальной коммерческой инфраструктуры в жилой застройке. В докладе были рассмотрены основные принципы формирования коммерческой (в т.ч. торговой) инфраструктуры в разных по масштабу (микрорайоны, квартальные жилые комплексы, отдельные жилые комплексы) и расположению проектах жилой застройки, а также обозначены ключевые параметры, при которых коммерческая инфраструктура может создавать значительное преимущество для жилых объектов. В настоящее время этот вопрос становится все более актуальным, с учетом сохраняющейся высокой активности на рынке жилищного строительства и повышения на нем конкуренции. Далее>>

Все новости

 

Значительные проблемы, с которыми мы сталкиваемся, не могут быть решены на том же уровне, на котором мы их создаем.

А. Эйнштейн

 

   

 

 

Стратегия развития жилых районов и городов

Что такое «комплексная застройка территорий»?

Современное жилищное строительство в крупных городах РФ постепенно развивается в направлении комплексного освоения территории (КОТ). Понятие комплексного освоения территории включает в себя не только строительство жилых домов, но и объектов коммерческой и социальной инфраструктуры, создание необходимых инженерных коммуникаций, дорог, зеленых парковых зон и др. Главной целью реализации объектов КОТ является создание комфортной среды обитания для проживания жителей.

К объектам КОТ принято относить жилые застройки площадью более 100-150 тыс. кв. м. Комплексной застройкой возводятся преимущественно ЖК «эконом-класса», а также класса «комфорт», небольшая доля может быть и жилья «бизнес-класса». По типу жилья доминирует высотная застройка, хотя территория КОТ может дифференцированно включать в себя и объекты малоэтажной и коттеджной застройки. Сроки осуществления проектов КОТ достигают 10-15 и более лет, что требует их практически обязательной поэтапной стратегии реализации.

Обобщенно проекты КОТ делятся на две группы: редевелопмент занятых территорий в черте города (жилые кварталы, промышленные зоны) или освоение новых обособленных площадок на окраинах городов. В силу значительных площадей проектов КОТ, второй вариант встречается значительно чаще. Максимальным форматом проекта КОТ является небольшой город, средним – жилой район, минимальным – квартальный жилой комплекс. Масштаб и длительные сроки осуществления проекта формируют и главную особенность проектов КОТ – значительные риски реализации. Вследствие этого, проекты КОТ подвергаются особенно тщательной проработке с обязательным включением маркетинговых механизмов. Маркетинговый подход позволяет создавать жилую застройку, соответствующие требованиям рынка и отражающие потребности будущих жителей. В конечном счете, именно маркетинговый подход в большей мере обеспечивает выполнение основной цели создания проектов КОТ – формирование комфортной среды обитания жителей. Такой подход при создании объекта КОТ сегодня становится основополагающим не только для Москвы, Санкт-Петербурга или городов-миллионников (Екатеринбург, Челябинск, Новосибирск, Самара, Казань, Нижний Новгород и др.), но также и менее крупных городов РФ (Тюмень, Сургут, Нижневартовск, Астрахань, Киров, Пенза, Набережные Челны, Чебоксары, Тула и т.д.).

Правильная девелоперская стратегия осуществления проектов КОТ должна практически в обязательном порядке включать в себя следующие четко выделяемые этапы: разработка маркетинговой концепции → подготовка Технического задания на проект КОТ → разработка архитектурной концепции (эскизного проекта) → разработка рабочей проектной документации → поэтапное строительство объекта КОТ. Типичной ошибкой реализации проекта КОТ является слабый (часто формальный) уровень концептуальной проработки объекта, которая базируется на выполненных маркетинговых исследованиях. Достаточно часто этот раздел отдается на «откуп» проектировщикам. В результате после реализации проекта часто приходится продавать не то, что нужно рынку и потребителям жилья, а то, что построено. Здесь проявляется главная «русская болезнь» большинства девелоперов: сначала построить слабоконкурентоспособный объект с концептуальными недостатками, а затем прикладывать героические усилия к его продвижению и продаже на рынке (между прочим, этот непрофессионализм стоит денег). Следует также отметить, что альтернативы маркетинговому подходу практически нет. Проектант использует при создании проекта КОТ преимущественно нормативные документы (СНиПы и ГОСТы), которые быстро устаревают и плохо соответствуют современным стандартам жизни и обслуживания населения. Маркетинговые технологии позволяют адаптировать эти нормативы в соответствии с потребностями будущих жителей, требованиями конкурентной среды и использовать, в связи с этим, гораздо более широкий и глубокий подход. Например, матрица услуг для жителей объекта КОТ формируется не только на коммерческой основе, но и предусматриваются такие аспекты, как культурный, социальный, экологический и др. Часто рассматривается даже изменение потребностей жителей в товарах, развлечениях и услугах в зависимости от времени реализации проекта (проекты КОТ весьма длительны).
Другим словами, в современных условиях на конкурентном рынке использование маркетинговых технологий становится главным трендом в осуществлении проектов КОТ.

 

Какие задачи позволяет решить?

При разработке проектов КОТ выполнение маркетинговых исследований позволяет решить следующие задачи:

  • учет географических особенностей локального и стратегического расположения территории застройки;
  • учет физических, ландшафтных, экологических и других конкретных характеристик участка КОТ;
  • произвести комплексный учет особенностей конкурентной среды (ближней – в районе окружения, дальней – непосредственно сам город и глобальной – лучшие российские проекты КОТ);
  • выполнить учет существующих социально-экономических характеристик региона, города и его населения, планируемого населения создаваемого жилого района;
  • учет требований рынка жилья и предпочтений покупателей жилья и др.

Существенной особенностью при решении большинства из поставленных задач является учет их основных параметров не только на текущее время, но и с прогнозом на ближайшие 5-10 лет.

На основании комплекса изложенных выше выполненных маркетинговых исследований формируется маркетинговая концепция, обобщенно включающая в себя рекомендации по:

  • оптимальной структуре разбиения участка застройки на зоны многоэтажной, малоэтажной и других видов застройки;
  • транспортной и пешеходной доступности, развитию дорожной инфраструктуры;
  • концепции жилой зоны каждого из видов застройки (более подробно см. страницу сайта «Маркетинговая оптимизация проектов жилых комплексов»)
  • концепции благоустройства дворового пространства;
  • концепции развития по виду и форматам торговых площадей (товарно-ассортиментная матрица района), предприятий общепита, предприятий развлечений, культуры, спорта, отдыха и бытовых услуг (соответствующие ассортиментные матрицы района);
  • определение позиционирования на социальные группы потребителей для каждого из принятых видов застроек с определением стиля их жизни;
  • концепции создания рекреационных зон (парки, зеленые зоны отдыха, водная среда);
  • перспективам создания на осваиваемой территории предприятий (мест) занятости и др.

Во многих разделах маркетинговой концепции особое внимание уделяется уникальным и инновационным параметрам ее формирования. На основании разработанной маркетинговой концепции формируется техническое задание (ТЗ) для проектировщиков. В результате такого маркетингового подхода строится то, что нужно рынку и соответствует потребительским предпочтениям жителей. Это позволяет решить главные задачи любого проекта КОТ: выделить проект на рынке (рынки местные, региональные, федеральные), значительно снизить риски его реализации и сформировать комфортную среду обитания для жителей. В этих случаях застройщик будет продавать не квартиры (они также продаются быстро и с хорошей стоимостью 1 кв. м), но и в целом комфортное проживание.

Что мы можем для Вас сделать?

Типичными маркетинговыми работами при выполнении проекта КОТ являются:

  • проведение комплексного маркетингового исследования с решениями задач и вопросов, подробно рассмотренных выше;
  • разработка детальной маркетинговой концепции проекта КОТ (см. примерное содержание, изложенное выше);
  • формирование по результатам разработки маркетинговой концепции технического задания на проектирования объекта КОТ;
  • разработка на основании маркетинговой концепции комплексной модели бренда объекта КОТ и презентации проекта;
  • выполнение бизнес-плана проекта КОТ (любого уровня сложности по российским и международным стандартам).

Часто, если проект КОТ осуществляется уже длительное время, параметры его устаревают, а конкурентоспособность уменьшается. В этом случае выполняется реконцепция проекта (частичный «ремонт» концепции) с доведением его параметров до современных рыночных стандартов и потребительских настроений покупателей жилья.

 

Компания «Урал-Гермес» имеет большой опыт в разработке стратегических проектов развития городов. По заказу Правительства Свердловской области и Администрации Екатеринбурга специалистами компании «Урал-Гермес» в сотрудничестве с известными научными организациями было в 2004-2005 гг. разработано несколько стратегических проектов развития в городе инфраструктуры коммерческой недвижимости, которые позволили Екатеринбургу и Свердловской области занять лидирующие позиции в России.

Стратегический проект «Центральная торговая зона»
Проект направлен на формирование в срок до 2015 года в центре Екатеринбурга (в квартале пр. Ленина – ул. 8-е марта – ул. Куйбышева – ул. Московская) развитой многофункциональной имиджевой торгово-досуговой зоны общей площадью 1339 тыс. кв. метров. Эта зона должна стать ядром центра города, с оптимальным гармоничным развитием предприятий торговли, общественного питания, услуг и развлечений, с сохранением культурно-исторических ценностей города. Архитектурной доминантой проекта стало создание очень популярной у населения развитой пешеходной зоны по ул. Вайнера. В состав рабочей группы проекта кроме консалтинговой компании «Урал-Гермес» входили специалисты Администрации города, УралГАХА, УрГЭУ и др.
Разработка стратегии развития данной территории включала проведение компанией «Урал-Гермес» широкомасштабных маркетинговых исследований, решение вопросов оптимизации торгового обслуживания существующих и планируемых к застройке жилых зон, оптимальной стратегии размещения объектов коммерческой недвижимости в центре города.

 «Концепция развития рынков в г. Екатеринбурге»
Выполненный по заказу Администрации г. Екатеринбурга проект определил основные тенденции развития открытых рынков и рыночных комплексов на период до 2015 г. и дал прогноз состояния данного формата торговли на перспективу. На основе этого исследования разработан проект территориального развития и усовершенствования формата открытых рынков и рыночных комплексов г. Екатеринбурга,  придания ему современного вида, как в плане организации торговли, так и в архитектурно-градостроительном плане. В соответствии с проектом создан целый ряд современных рынков: «Белка-маркет», «Гранат», «Областной» (сельхозрынки), «Белая Башня» (специализированный автомобильный торговый центр), торговые центры дискаунтного типа «Таганский ряд», «Ханой», «Пекин» и др.
Проект предусматривает повышение уровня и качества торгового обслуживания жителей города с учетом поселенческой структуры, повышение инвестиционной привлекательности города и его имиджа в экономическом пространстве России.
Стратегический проект «Торговые узлы г. Екатеринбурга»
В рамках проекта в городе определены 79 торговых узлов регионального, городского, районного и местного типа, являющихся наиболее перспективными территориями развития предприятий торговли и услуг. На сегодняшний день, по словам бывшего мэра города Чернецкого А.М., это один из наиболее успешных проектов развития города, оказывающий реальное позитивное влияние на развитие коммерческой инфраструктуры г. Екатеринбурга.
Разработка проекта включала масштабные маркетинговые исследования, проведенные компанией «Урал-Гермес», решение вопросов оптимизации торгового обслуживания жилых зон, разработку оптимальной стратегии размещения объектов коммерческой недвижимости на территории города. В перспективе до 2020 года в рамках торговых узлов будет развиваться до 70% всех предприятий сферы торговли и услуг в Екатеринбурге. Проект уже принес городу около 80 млрд. руб. прямых инвестиций. На ранее пустующих участках земли построены современные торговые центры и другие объекты коммерческой недвижимости, приносящие существенный доход городу в виде налогов. 
В рамках реализации проекта на территории торговых узлов были созданы крупные торговые центры «Мега», «Карнавал», «Гранат», «Мегаполис», «Парк-Хаус», «Свердловск» и др.
В состав рабочей группы проекта кроме консалтинговой компании «Урал-Гермес» входили специалисты Администрации города, УралГАХА, УрГЭУ и др.
«Основные направления развития оптовой торговли в Свердловской области»
Проект, разработанный компанией «Урал-Гермес» по заказу Правительства Свердловской области, направлен на обеспечение эффективного развития оптовой торговли Свердловской области, предусматривает развитие складской базы и решение вопроса оптимального размещения оптовых предприятий на территории области с учетом поселенческой структуры, обеспечение ценовой и территориальной доступности товаров для всех социальных слоев населения. В состав рабочей группы проекта кроме консалтинговой компании «Урал-Гермес» входили специалисты УралГАХА, УрГЭУ, Уралниипроект РААСН и др. В результате реализации проекта только в г. Екатеринбурге создано более 1 млн. кв. м высококачественных складских площадей класса «А» и «В». Сегодня практически вся складская логистика в Свердловской области развивается в соответствии с этим проектом.

Также Вам будут полезны дополнительные информационные материалы: