Деятельность компании

 

Объекты



Новости

  • 14.04.2017
  • Директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин принял участие в конференции «Торговый центр будущего»
  • 12 апреля 2017 г. в Екатеринбурге прошла конференция «Торговый центр будущего». Мероприятие состоялось на конференц-площадке отеля «Московская горка». Организатор – КГ Ekbpromo. Конференция прошла в рамках Уральского профслета участников рынка коммерческой недвижимости, который объединил более 500 инвесторов, застройщиков, девелоперов, собственников и управляющих складскими объектами, торговыми и офисными комплексами.

    Большой интерес у участников конференции «Торговый центр будущего» вызвало выступление директора консалтинговой компаниий «Урал-Гермес» Засухина Александра Ивановича, в котором он подробно рассмотрел вопрос создания оптимальной коммерческой инфраструктуры в жилой застройке. В докладе были рассмотрены основные принципы формирования коммерческой (в т.ч. торговой) инфраструктуры в разных по масштабу (микрорайоны, квартальные жилые комплексы, отдельные жилые комплексы) и расположению проектах жилой застройки, а также обозначены ключевые параметры, при которых коммерческая инфраструктура может создавать значительное преимущество для жилых объектов. В настоящее время этот вопрос становится все более актуальным, с учетом сохраняющейся высокой активности на рынке жилищного строительства и повышения на нем конкуренции. Далее>>

Все новости

 

Если концепция создания офисного центра прошла маркетинговую оптимизацию - никакой кризис Вам не страшен

Из неопубликованного компании "Урал-Гермес"

 

   

 

 

Концепция офисного центра (бизнес-центра)

1.11.1001

Актуальность разработки концепции офисного центра (бизнес-центра)

На первом этапе развития офисного рынка здания строятся преимущественно в центральных районах городов. Здесь концепция офисного здания часто уходила на второй план – доминировало месторасположение здания (стратегия: место, место и еще раз место). В принципе, центр города, хорошая доступность на общественном транспорте и близость основных правительственных учреждений создают идеальные условия для расположения делового здания, однако площадок для строительства в самом центре города становится все меньше и меньше, они очень дороги, и основная локация офисных зданий все больше начинает сосредотачиваться в районах расширенного центра и новых перспективных районах комплексной жилой застройки. Получают распространение бэк-офисы, расположенные ближе к срединному транспортному кольцу, создаются офисные центры на базе редевелопмента  промышленных зданий. В этих условиях, компенсировать некоторые недостатки расположения офисного здания возможно только с помощью маркетинговых технологий, а точнее, путем разработки еще на стадии проектирования эффективной концепции здания, которая уже начинает конкурировать или вообще доминировать над другими показателями (стратегия: концепция, концепция и еще раз концепция).

Другим существенным моментом является все более возрастающая конкуренция на рынке офисных помещений в большинстве российских городов, а востребованность маркетинговых и концептуальных подходов на таких рынках возрастает во много раз. Сегодня концепция офисного центра является ключевым фактором его конкурентоспособности. Причем данная тенденция характерна не только для Москвы, Санкт-Петербурга или городов-миллионников (Екатеринбург, Челябинск, Новосибирск, Самара, Казань, Омск, Ростов-на-Дону, Пермь и др.), но также и менее крупных городов РФ (Магнитогорск, Нижний Тагил, Новокузнецк, Абакан, Благовещенск, Ульяновск, Череповец и т.д.). В маркетинговую концепцию, наряду с конструктивными и технологическими характеристиками офисного центра, включают: корпоративное позиционирование объекта, концепцию целевых услуг для арендаторов (питание, фитнес, деловые услуги и др.), в конструктив помещений включают зоны отдыха и зеленые зоны, стараются придать бизнес-центру определенную специализацию (дом или этаж дизайнеров, юристов и др.), ищут специальных крупных якорей, создающих потоки посетителей (многофункциональные центры, выставочные центры, музеи и др.). Современный бизнес-центр - это практически обязательно многофункциональный комплекс (МФК), в котором, наряду с доминирующей функцией офисного центра, имеются другие гармонично встроенные функции (торговая, гостиничная, фитнес и др.), выгодно "страхующие" этот бизнес и придающие ему антикризисную направленность.

Особо следует отметить, что на конкурентных рынках и в кризис рынок «продавца» сменяется на рынок «покупателя» и продавать или эффективно сдавать в аренду на таком рынке возможно только качественные объекты, спроектированные на основе хорошо проработанных концепций и ориентированные на имеющийся спрос. Некачественные и слабо концептуальные объекты в этих условиях теряют свою конкурентоспособность.

Есть значительная часть девелоперов и застройщиков, которые считают, что для создания офисных центров достаточно существующих стандартов классности здания, поскольку для этих объектов главное сформировать эргономичные, удобные условия работы арендаторов, а разработка концепции для них вообще лишняя трата денег. Это мнение в корне ошибочно, особенно для конкурентных рынков, эффективно продвигать свой продукт на которых возможно только с помощью маркетинговых технологий. Действительно, представьте, что офисный центр заложил в проект все необходимые требования к классу А или В. То же сделали и его конкуренты. Чем же кроме места и архитектурного решения они будут отличаться друг от друга и какой предпочесть потребителю? Вот здесь, как раз, выявляется необходимость маркетинговой оптимизации объекта, основной целью которой является доведение параметров существующих стандартов до рыночных (или, чаще всего, выше рыночных), чтобы обеспечить повышенную конкурентоспособность объекта и выделить его на рынке. Также крайне необходимо адаптировать данные параметры под конкретного потребителя. Существенным моментом здесь является и то, что задачей проектирования является сохранение  хорошей конкурентоспособности объекта на ближайшие 5-10 лет. Следовательно, формируемые в процессе маркетинговой оптимизации ключевые параметры объекта должны это также предусматривать. Задачей концепции здесь является объединение стандартов классности с результатами маркетинговой оптимизации объекта в единое целое. Второй сложнейшей задачей, вытекающей из разработанной концепции, является формирование конкурентоспособного бренда офисного центра для эффективного продвижения объекта на рынке.

Зачем нужна концепция офисного центра (бизнес-центра)

В современных рыночных условиях качественная, хорошо разработанная концепция офисного центра часто является залогом успешности проекта. Концепция ОЦ необходима на всех этапах его создания:

  • на этапе проектирования концепция бизнес-центра выполняет роль основополагающей бизнес-модели проекта, которая в будущем и будет генерировать финансовые доходы;
  • на этапе получения финансирования проекта интересная и детально проработанная концепция офисного здания (офисного центра) служит часто решающим фактором при принятии положительного решения инвестором;
  • на этапе брокериджа будущий арендатор главное внимание уделяет изучению концепции офисного центра, которая часто служит основой определения выгодной для арендатора и УК арендной ставки;
  • на стадии функционирования офисного здания качественная концепция обеспечивает рыночную устойчивость объекта по отношению к конкурентам, снижает степень ротации арендаторов, оказывает ключевое влияние на формирование уровня средней арендной ставки в ОЦ.

Ну и самое главное, в целом для девелопера качественная концепция офисного центра, обоснованная маркетинговыми исследованиями, приводит к значительному снижению рисков (в 2-3 раза по нашим оценкам) при его создании.

Ключевой фактор успешности концепции офисного центра

Ключевым базовым фактором успешности концепции бизнес-центра или офисного центра является качественный маркетинговый анализ проекта. Он, как правило, включает две стадии:

  • на первой стадии производится анализ особенностей конфигурации, площади и месторасположения участка земли, на котором планируется к осуществлению проект. строительства офисного здания. Также здесь производится анализ транспортной и пешеходной доступности участка;
  • на второй стадии производится детальный анализ конкурентной среды создаваемому офисному центру (анализируются объекты-конкуренты схожего класса). Главные конкуренты ОЦ выявляются и анализируются по ключевым параметрам: площадные характеристики и этажность, площадь парковки, выгодность месторасположения, параметры общественных и офисных помещений, предоставляемые услуги, виды инженерных коммуникаций, оцениваются основные параметры бренда и т.д.

По результатам проведенных маркетинговых исследований создается объемно-планировочная модель объекта, анализируются варианты его оптимального размещения на участке, определяются главные направления разрабатываемой маркетинговой концепции БЦ.

Основное содержание концепции офисного центра (бизнес-центра)

Обобщенно концепция офисного центра включает следующие основные разделы:

  • объемно-планировочная модель ОЦ (БЦ), оптимальный шаг колонн и этажность, требования к архитектуре зданий, предварительный генплан, схема планировки участка;
  • класс офисного здания, его многофункциональный характер;
  • основные технические параметры БЦ (площадь GBA и GLA), количество этажей, высота потолков, инженерные коммуникации и вертикальные связи (лестничные марши, количество и характеристики лифтов), количество потребных парковочных мест, холлы и зоны отдыха и т.д.;
  • определение позиционирования бизнес-центра на группы потенциальных арендаторов;
  • определение оптимальной «нарезки» офисных помещений, уровня отделки помещений, среднего арендного лота, особенностей использования первого этажа, схемы зонирования этажей;
  • в отдельных разделах качественно прорабатывается структура и основные параметры предприятий общественного питания и услуг, вопросы безопасности ОЦ и контроль зон доступа в различные помещения и т.д.

По результатам выполненной маркетинговой концепции разрабатывается техническое задание на проектирование ОЦ, презентационный альбом для представления проекта всем заинтересованным лица и инвесторам, формируется комплекс основных параметров для разработки бренда ОЦ.

Особенности концепции офисного центра (бизнес-центра) от компании «Урал-Гермес»

  • компания «Урал-Гермес» является не только консультантом, но и сама выполняет комплекс маркетинговых исследований (это также одно из главных наших направлений), что позволяет значительно повысить уровень достоверности проводимых исследований и базировать создаваемую концепцию на реальных рыночных факторах;
  • специалисты компании имеют высокую квалификацию и опыт (компания более 20 лет на рынке), что позволяет нам ответственно и с гарантией качества производить самостоятельную разработку всех разделов концепции, уделяя внимание оригинальности предлагаемой работы и наличию в ней уникальных элементов;
  • компания специализируется на региональных проектах (Уфа, Ижевск, Пермь, Екатеринбург, Новосибирск, Тюмень, Челябинск, Омск, Новокузнецк, Череповец, Красноярск, Ярославль, Саратов, Владивосток, Благовещенск и т.д.), поскольку хорошо знает особенности населения регионов, их потребности и финансовые возможности. Для малых городов РФ имеются специальные программы и значительные скидки;
  • специальное подразделение компании «Урал-Гермес» может осуществить первичную визуализацию Вашего будущего БЦ, используя разработанную объемно-планировочную модель или выполнить с помощью наших постоянных партнеров проектирование офисного здания;
  • после разработки концепции и на ее основе мы можем выполнить подробное финансово-экономическое обоснование проекта, скомплектовав бизнес-план офисного центра с определением базовых показателей эффективности проекта;
  • как компания-консультант мы осуществляем постоянное сопровождение проекта (бесплатный мониторинг) на всех стадиях создания БЦ и в течение 6-12 месяцев после открытия.

Также Вам будут полезны дополнительные информационные материалы:

Более подробную консультацию по услуге Разработка концепции бизнес-центра (бизнес-центра) Вы можете получить у специалистов консалтинговой компании «Урал-Гермес» по телефонам в Москве +7 (495) 150-33-54 и Екатеринбурге +7 (343) 222-10-05














































Другие новости

  • 14.04.2017
  • Директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин принял участие в конференции «Торговый центр будущего»
  • 12 апреля 2017 г. в Екатеринбурге прошла конференция «Торговый центр будущего». Мероприятие состоялось на конференц-площадке отеля «Московская горка». Организатор – КГ Ekbpromo. Конференция прошла в рамках Уральского профслета участников рынка коммерческой недвижимости, который объединил более 500 инвесторов, застройщиков, девелоперов, собственников и управляющих складскими объектами, торговыми и офисными комплексами.

    Большой интерес у участников конференции «Торговый центр будущего» вызвало выступление директора консалтинговой компаниий «Урал-Гермес» Засухина Александра Ивановича, в котором он подробно рассмотрел вопрос создания оптимальной коммерческой инфраструктуры в жилой застройке. В докладе были рассмотрены основные принципы формирования коммерческой (в т.ч. торговой) инфраструктуры в разных по масштабу (микрорайоны, квартальные жилые комплексы, отдельные жилые комплексы) и расположению проектах жилой застройки, а также обозначены ключевые параметры, при которых коммерческая инфраструктура может создавать значительное преимущество для жилых объектов. В настоящее время этот вопрос становится все более актуальным, с учетом сохраняющейся высокой активности на рынке жилищного строительства и повышения на нем конкуренции. Далее>>

Все новости