Деятельность компании

 

Объекты



Новости

  • 14.04.2017
  • Директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин принял участие в конференции «Торговый центр будущего»
  • 12 апреля 2017 г. в Екатеринбурге прошла конференция «Торговый центр будущего». Мероприятие состоялось на конференц-площадке отеля «Московская горка». Организатор – КГ Ekbpromo. Конференция прошла в рамках Уральского профслета участников рынка коммерческой недвижимости, который объединил более 500 инвесторов, застройщиков, девелоперов, собственников и управляющих складскими объектами, торговыми и офисными комплексами.

    Большой интерес у участников конференции «Торговый центр будущего» вызвало выступление директора консалтинговой компаниий «Урал-Гермес» Засухина Александра Ивановича, в котором он подробно рассмотрел вопрос создания оптимальной коммерческой инфраструктуры в жилой застройке. В докладе были рассмотрены основные принципы формирования коммерческой (в т.ч. торговой) инфраструктуры в разных по масштабу (микрорайоны, квартальные жилые комплексы, отдельные жилые комплексы) и расположению проектах жилой застройки, а также обозначены ключевые параметры, при которых коммерческая инфраструктура может создавать значительное преимущество для жилых объектов. В настоящее время этот вопрос становится все более актуальным, с учетом сохраняющейся высокой активности на рынке жилищного строительства и повышения на нем конкуренции. Далее>>

Все новости

 

Бизнес-центр – это своеобразный большой муравейник, который тоже живет по своим законам.

Из неопубликованного (© Урал-Гермес)

 

   

 

 

Бизнес-центры (офисные центры)

Определение

Бизнес-центр (офисный центр) – это здание или комплекс зданий (бизнес-парки), имеющие площади более 1000 кв. м, которые предназначены для сдачи в аренду под офисы собственником с получением прибыли как основной цели его эксплуатации, а также имеющее инфраструктуру предприятий услуг, обеспечивающую возможность комфортной работы в нем предприятий и организаций.

Рыночная ситуация
Рынок офисных центров в России начал активно развиваться с начала 2000-х годов: строились современные офисные центры, возрастал спрос на площади в которых был значительным – росли арендные ставки, доля вакантных площадей была на низком уровне. Первый тревожный звонок прозвучал в конце 2008 года. Оказывается, рынок офисов, как и другие рынки объектов коммерческой недвижимости, очень зависим от состояния экономики России. Действительно, основную группу арендаторов в офисных и бизнес-центрах составляют компании малого и среднего бизнеса, а они, как раз, весьма чувствительны к этим кризисным явлениям. Кризис оздоровил рынок, "дутые" арендные ставки снизились, арендодатель стал вникать в нужды своих арендаторов и совершенствовать комплекс дополнительных услуг в офисных центрах. В конце 2009 года рынок стал восстанавливаться, а уже в 2010 его динамика развития стала выходить на докризисный уровень, конкуренция на нем стала повышаться. Кризис 2014 года оказался гораздо серьезнее. Падение экономики совпало с падением цен на нефть и санкционной политикой стран Запада. Фактически в 2014 году и большую часть 2015 года шла экономическая рецессия, которая отразилась на всех рынках объектов коммерческой недвижимости и особенно на рынке офисных помещений. Cпрос на качественные офисные площади значительно уменьшился, рынок офисных центров стал рынком арендатора – арендные ставки существенно снизились, доля вакантных площадей выросла. Новые вводимые в кризис офисные центры классов А и В при заселении вынуждены были выставлять демпинговые цены. В крупных городах начались массовые реконцепции офисных центров в апартаменты. После рецессии наступил период стагнации, на стадии которой запускаются адаптационные механизмы (рынок привыкает к новым экономическим условиям). Планируется, что в течение 2016 года рынок начнет постепенно восстанавливаться (правительство принимает меры по оздоровлению экономики), приходить в новое равновесное положение и уже с начала 2017 года продолжит свое развитие. Результатом посткризисного развития станет дальнейшее усиление конкуренции, когда свои позиции смогут сохранить только хорошо конкурентоспособные объекты, в полной мере соответствующие складывающейся в городе и регионе рыночной ситуации, существующему спросу на офисные площади определенного класса.

Такая ситуация неизбежно заставляет девелоперов при создании офисного центра еще большее внимание уделять предварительным изысканиям, которые включают в себя комплекс маркетинговых исследований, разработку конкурентоспособной концепции и финансово-экономическое обоснование проекта. Именно такой подход позволяет спроектировать и построить успешный бизнес-центр, максимизировать получаемую от его эксплуатации прибыль, минимизировать риски по его созданию. Другими словами, на рынке качественных офисных объектов центр тяжести от известного девелоперского девиза «место, место и еще раз место» начинает смещаться к девизу «концепция, концепция и еще раз концепция». Причем это характерино не только для Москвы, Санкт-Петербурга или городов-миллионников (Екатеринбург, Челябинск, Новосибирск, Самара, Казань, Нижний Новгород, Воронеж и др.), но также и менее крупных городов РФ (Тюмень, Ижевск, Краснодар, Саратов, Тольятти, Барнаул, Иркутск и т.д.).Что очень важно – хорошая концепция одновременно обеспечивает офисному центру антикризисную защиту.
Если торговому центру оригинальная концепция необходима как воздух (он должен быть не только насыщен товарами, но и формировать у посетителя и его семьи яркие положительные эмоции, формирующие желание вторичного посещения объекта), то для офисных центров и большинства типов гостиниц считается достаточно стандартов классности зданий, поскольку для этих объектов главное сформировать эргономичные, удобные условия работы и проживания человека. Есть ряд девелоперов, которые считают, что разработка концепции для этих объектов вообще лишняя трата денег. Это мнение в корне ошибочно, особенно для конкурентных рынков, эффективно продвигать свой продукт на которых возможно только с помощью маркетинговых технологий. Действительно, представьте, что офисный центр заложил в проект все необходимые требования к классу А или В. То же сделали и его конкуренты. Чем же кроме места и архитектурного решения они будут отличаться друг от друга и какой предпочесть потребителю? Вот здесь, как раз, выявляется необходимость маркетинговой оптимизации объекта, основной целью которой является доведение параметров стандартов до рыночных (или, чаще всего, выше рыночных), чтобы обеспечить повышенную конкурентоспособность объекта и выделить его на рынке. Также крайне необходимо адаптировать данные параметры под конкретного потребителя. Существенным моментом здесь является и то, что задачей проектирования является сохранение  хорошей конкурентоспособности объекта на ближайшие 5-10 лет. Следовательно, формируемые в процессе маркетинговой оптимизации ключевые параметры объекта должны это также предусматривать. Задачей концепции здесь является объединение стандартов с результатами маркетинговой оптимизации объекта в единое целое. Второй сложнейшей задачей для эффективного продвижения объекта на рынке является формирование конкурентоспособного бренда объекта. В этом случае брендинг используется в качестве инструмента, соединяющего в единое целое все концептуальные элементы объекта и помогающего эффективно продвигать его на рынке.


Классификация бизнес-центров
В соответствии с Региональной классификацией офисных центров, разработанной ГУД, бизнес-центры можно разделить по классности на следующие основные типы:
■   Бизнес-центр класса «А» – это здание изначально спроектированное и построенное как деловой центр, расположенное в центральной части города, имеющие удобную транспортную инфраструктуру, принадлежащие единому собственнику и эксплуатирующиеся при помощи профессиональной управляющей компании. К объектам этого уровня предъявляется ряд обязательных требований (возможность заключения долгосрочных договоров аренды, отделка помещений общего пользования и фасадов должна быть выполнена высококачественными современными материалами, должна быть открытая планировка этажей, здание должно быть оснащено автоматизированной системой управления, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем, вертикальная логистика должна реализовываться посредством современных высококачественных скоростных лифтов ведущих международных марок с рекомендуемым временем ожидания лифта не более 30 секунд, здание должно иметь два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличием дизельного генератора и др.).
■   Бизнес-центр класса «В+» – это современный офисный центр с недостаточным количеством выполненных требований для соответствия классу «А», но существенно превосходящий по ним класс «В».
■   Бизнес-центр класса «В» – это также современный объект коммерческой недвижимости. Однако в отличие от класса «А», объекты этого уровня могут располагаться как в зданиях нового строительства, так и в полностью реконструированных зданиях, также не является принципиальным размещение в центральных районах города, допускается несколько собственников, не являются обязательными ряд технических и конструктивных параметров, допускается менее развитая инфраструктура и др.
■   Бизнес-центр класса «С». Для объектов этого уровня являются обязательными только несколько параметров: рабочая система пожарной сигнализации, электроснабжение второй категории ответственности (для зданий повышенной этажности - первой категории), охрана здания и контроль доступа. Остальные технические особенности здания и инфраструктуры выполняются на усмотрение собственника.

Что мы можем сделать для Вас?
Если Вы планируете создать новый бизнес-центр и хотите, чтобы он был высоко конкурентоспособным и высоко прибыльным, или у Вас уже есть функционирующий объект, и Вас не устраивает его доходность, специалисты компании «Урал-Гермес» готовы выполнить для Вас следующие виды работ:
■   провести полный комплекс маркетинговых исследований рынка офисных центров;
■   провести комплексную диагностику БЦ с определением проблем его функционирования;
■   разработать современную высоко конкурентоспособную концепцию БЦ с максимизацией его доходности (или повышением доходности после реконцепции объекта) и снижением рисков по ее осуществлению;
■   разработать бизнес-план БЦ с необходимым комплексом экономических расчетов и оценкой рисков (в его состав уже входят комплекс маркетинговых исследований и концепция);
■   выработать стратегию деятельности управляющей компании по подбору арендаторов для БЦ;
■   выполнить архитектурную визуализацию проекта БЦ, в рамках разработки бизнес-плана или концепции.

Также Вам будут полезны дополнительные информационные материалы:
■   статья "Семь основных причин заказать концепцию для Вашего офисного центра";
■   
в разделе аналитика;
■   в разделе выполненные проекты.